Kami sebagai Pengacara di bali akan mencoba menjelaskan mengenai hak sewa menurut hukum yang berlaku di Indonesia dan apakah terhadap hak sewa tersebut dapat dijadikan agunan/jaminan kredit di Bank. Hak sewa dalam UU Agraria diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45. Dalam Pasal 44 dijelaskan bahwa sewa menyewa tanah hanya dapat dilakukan bilamana tanah yang disewa tersebut adalah tanah hak milik. Bila mengacu pada Pasal 45 bahwa subyek dari hak sewa adalah WNI (Warga Negara Indonesia), Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia serta badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Telah jelas bahwa PEMDA (Pemerintah Daerah) tidak termasuk kedalam subyek hukum sehingga PEMDA (Pemerintah Daerah) tidak dapat menjadi pemegang hak sewa. Sehingga menurut penulis, tanah Negara tidak dapat disewakan dan dapat dikatakan bila terjadi sewa menyewa oleh PEMDA (Pemerintah Daerah) dengan pihak lain adalah perbuatan melawan hukum, sebab Negara bukanlah pemilik tanah dan yang berhak menyewakan tanah hanyalah pemilik tanah. Bilamana dalam praktiknya PEMDA mengeluarkan peraturan daerah yang mengatur ijin pemakaian tempat-tempat tertentu yang dikuasai Pemerintah Daerah (PEMDA) yang mengatur besaran uang sewa yang harus dibayar oleh Pihak yang menggunakan tanah Negara kepada PEMDA maka legitimasi semacam itu seharusnya tidak diperbolehkan oleh UUPA (UU Pokok Agraria). Telah jelas bertentangan dengan asas “Lex Superior Derogat Lex Inferiors“, Peraturan hukum yang lebih tinggi mengalahkan ketentuan hukum yang berada di bawahnya.
Pembahasan lain bila kita mengkaji hukum di Indonesia dikenal 2 (dua) macam hak, yaitu Hak Kebendaan dan Hak Perorangan. Hak kebendaan sifatnya adalah absolut dan tidak terbatas (contohnya adalah kepemilikan tanah dengan dasar hak milik), sedangkan hak perorangan sifatnya relatif dan ada jangka waktunya (contohnya adalah kepemilikan sewa atas suatu benda, semisal hak sewa atas tanah dan bangunan).
Hak kebendaan mempunyai droit de suite (zaaksgevolg), artinya mengikuti bendanya di manapun benda itu berada. Dalam hal ada beberapa hak kebendaan di atas suatu benda, maka kekuatan hak itu ditentukan berdasarkan urutan terjadinya (asas prioritas/droit de preference), contohnya HGB (Hak Guna Bangunan) diatas Hak Milik.
Sedangkan pada hak perorangan mana lebih dulu terjadi tidak dipersoalkan, karena sama saja kekuatannya (asas kesamaan/asas pari passu/asas paritas creditorium). Hak kebendaan memberikan wewenang yang sangat luas kepada pemiliknya. Hak ini dapat dijual, dijaminkan, disewakan, atau dapat dipergunakan sendiri, sedangkan hak perorangan memberikan wewenang yang terbatas. Pemilik hak perorangan hanya dapat menikmati apa yang menjadi haknya. Hak ini hanya dapat dialihkan dengan persetujuan pemilik. Menurut Penulis sebagai Pengacara di Bali, hak sewa atas suatu kebendaan tidak lah dapat dijadikan agunan, terlebih bunyi Pasal 1131 BW adalah : “Segala hak kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan”.
